La rentabilité du crowdfunding immobilier

La rentabilité d'une opération de promotion

Le crowdfunding, une opportunité pour les promoteurs

Une relation gagnant/gagnant

Le financement d’une opération de promotion en crowdfunding permet aux promoteurs de réaliser leurs opérations et aux investisseurs de trouver des placements aux rentabilités attractives.

Cependant, dans un environnement de taux bas, nombreux sont ceux qui s’interrogent sur l’intérêt de faire appel au crowdfunding par les promoteurs. En effet les taux affichés pour les investisseurs sont souvent 3 à 4 fois supérieurs aux taux d’intérêts de la dette proposés par les banques.

Ce rapide constat occulte une différence fondamentale entre les deux sources de financement. Pour le crowdfunding, on ne parle pas de dette mais de fonds propres assimilés.

D'où vient la marge d’un projet de promotion ?

Prenons pour exemple un projet de promotion dont le coût s’élève à 10 millions d’euros et pour le promoteur va devoir investir 10% de cette somme en fonds propres, soit 1 million d’euros, afin d’obtenir un crédit bancaire.

Pour simplifier, nous allons considérer que la marge du projet est de 10%, soit 1 million d’euros.

Le promoteur a investi 1 million d’euros et récupère 1 million d’euros de marge, soit un retour sur investissement de 100%

L’intérêt du crowdfunding pour le promoteur

Si maintenant le promoteur finance 50% de ses fonds propres en crowdfunding, la répartition est donc de 0,5 million d’euros pour le promoteur et 0,5 million d’euros pour les crowdfunders.

Prenons pour hypothèse une durée de financement de 18 mois, une rémunération de 10% par an pour les investisseurs et 5% de commission pour la plateforme, le coût du financement sera donc de 100 000 euros:

  • 75 000 euros d’intérêts (500 000 euros à 10% sur 18 mois)

  • 25 000 euros de commission (5% de 500 000 euros)

Ce coût vient diminuer la marge qui est désormais de 900 000 euros (1 000 000 - 100 000) pour un investissement de 500 000 euros pour le promoteur, soit un retour sur investissement de 180%.

 

Financement classique

Financement crowdfunding

Promoteur

1 000 000€

500 000€

Crowdfunder

0€

500 000€

Marge

1 000 000€

900 000€

ROE promoteur

100%

180%

De cette manière, le promoteur immobilise moins de fonds propres sur un projet, ce qui lui permet de garder des disponibilité pour saisir de nouvelles opportunités et développer d’autres opérations.

Pourquoi ne pas plus rémunérer les investisseurs? quels sont les risques?

Ces deux points sont étroitement liés, les risques d’un projet de promotion sont les suivants:

  • Risque administratif: alors que le promoteur a engagé des fonds pour réaliser des études, il doit obtenir le permis de construire auprès de la mairie gérer les potentiels recours du voisinage qui peuvent bloquer le projet pour une durée indéterminée.

  • Risque commercial: avant de boucler le financement de l’opération avec des banques, le promoteur doit commercialiser sur plan au moins 50% de son projet. Il faut donc que celui-ci soit adapté à la demande locale.

  • Risque opérationnel: le suivi et l’organisation de la construction est clé dans la rentabilité d’un projet afin de s’assurer de respecter les contraintes de mise en oeuvre et les délais.

La marge du promoteur est importante car il est exposé à ces trois risques pendant toute la durée de vie du projet, avec une forte incertitude sur la réalisabilité du projet au tout début.

Les investisseurs en crowdfunding interviennent au même moment que les banques: lorsque le risque administratif est écarté et le risque commercial réduit.

Moins de risque donc moins de rentabilité, et gardons en tête que, quand bien même le risque est réduit, il existe un potentiel de perte partielle ou totale de son investissement.

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