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Le rendement est intrinsèquement lié au risque: un rendement élevé signifie une prise de risque importante.
Avant de réaliser un investissement, il convient de comprendre ses risques afin de les accepter ou de les refuser, nous ne le répeterons jamais assez, n'investissez que dans ce que vous comprenez.
Un promoteur immobilier doit faire face à trois grands risques: on distingue le risque administratif, commercial et de mise en oeuvre. Les crowdfunders eux, interviennent lorsque le permis de construire est purgé de tout recours, ce qui écarte le risque administratif, il ne leur reste plus qu'a jauger les risques commerciaux et de construction.
Une fois le foncier identifié, le promoteur va réaliser des études lui permettant d’estimer le potentiel du terrain et définir un projet de construction.
Ce projet est soumis à l’approbation des autorités administratives locales, la mairie, qui va délivrer un permis de construire si toutes les règles d’urbanismes sont respectées, cette phase peut durer trois mois.
Le permis doit ensuite être affiché sur le site pendant deux mois, laissant aux riverains la possibilité de le consulter en mairie et éventuellement l’attaquer s’ils considèrent qu’il leur porte préjudice.
En cas de recours, le permis est bloqué jusqu’à décision du tribunal administratif.
Une opération peut ainsi rester bloquée pendant des années, cependant gare aux recours abusifs qui sont de plus en plus mal vus.
Quand le permis est obtenu et purgé de tout recours, il convient de lancer la commercialisation du projet en VEFA (Vente en Etat Fini d’Achèvement), le promoteur va ainsi chercher des acquéreurs qui acceptent d’investir sur la base des plans et des maquettes qui leur ont été présentés puisque le projet n’est pas construit.
Lorsque 50% des lots sont vendus, on peut considérer que le projet correspond bien à la demande, et la commercialisation est suffisamment avancée pour l'obtention d'un crédit d’accompagnement auprès de la banque pour financer le début des travaux.
Lors de la phase de construction, le promoteur est un véritable chef d'orchestre, il doit coordonner beaucoup d’acteurs différents, des équipes de terrassement aux gros oeuvres en passant par les corps d’états secondaires. Le respect du planning et des plans est un vrai défi requérant de l'expérience, de l’implication et de la présence pour ne pas mettre le projet en retard et impacter sa rentabilité.
N’oublions pas les facteurs extérieurs comme les intempéries ou catastrophes naturelles qui ne peuvent être maîtrisés.
Et bien si, n’oublions pas la structure juridique du promoteur, peut-être détient-il d’autres sociétés ou réalise-t-il d’autres projets, il faut dans ce cas étudier précisément l’impact potentiel d’un défaut de filiale sur le projet.