Suite à un échange avec l'opérateur, ce dernier a décidé de faire appel à Upstone pour le financement total de l'opération.

En effet, une banque devait financer une quote-part de l'acquisition ainsi que les travaux : cependant le mécanisme de déblocage des fonds n'étant pas compatible avec l'agenda de l'opérateur, ce dernier a décidé de se passer de l'intervention de la banque.

La participation des investisseurs Upstone passe donc de 220 000 euros à 1 110 000 euros. En contrepartie, l'hypothèque de 1er rang de la banque disparaît ce qui permet à notre sûreté (une fiducie sur les parts de la société Rosa & Associés) d'exercer une meilleure protection de valeur pour les investisseurs.

Nous avons également pu revoir les modalités de l'opération avec l'opérateur : un monte personne sera ajouté (20 000 euros), ce qui permet de proposer les appartements à un prix au m² plus important (entre 5 750 et 6000 €/m², conformément à ce qui se pratique pour des actifs comparables).

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Pour ce projet, l'opérateur nous sollicite pour l'acquisition d'un immeuble en R+3 sous combles, cadastré section CW n°313 dans le centre-ville d'Honfleur (14600).

L'actif

L’immeuble est constitué, au RDC, d’un local commercial ainsi que d’un garage type hangar. Les 3 étages sont composés de 4 lots d’habitation, répartis de la façon suivante :

• R+1 : 1 appartement de 73 m²
• R+2 : 1 appartement de 66 m² et 1 duplex de 65 m²
• R+3 : 1 duplex de 42 m²

L’opérateur souhaite faire effectuer des travaux de rafraîchissement sur les lots du R+2 et R+3 afin de pouvoir les positionner au prix de marché. Les autres lots sont déjà précommercialisés et destinés à être vendus en l’état :

• Le hangar et le logement du R+1 font l’objet d’une promesse de vente avec le notaire de l’acquéreur (situé en face de l'immeuble), afin que ce dernier puisse agrandir son étude
• Une promesse est signée avec une autre société de l’opérateur pour le local commercial

Pour vous faire une idée de l'actif, voici un lien vers notre reportage photo : ici

Le marché

La commune d'Honfleur affiche des prix, pour des appartements, compris entre 2300 et 5300 €/m². Il existe néanmoins des disparités entre le sud et le nord de la commune, où les prix sont sensiblement plus élevés à mesure que l'on se rapproche du bassin. Ainsi, dans le centre-ville, les prix affichent une moyenne de 3900 €/m², et un haut de fourchette à 6000 €/m².

Selon nos recherches, les transactions récentes pour des biens similaires (surface et emplacement), font apparaître un prix moyen de 5739 €/m². L'opérateur propose les lots d'habitation entre 5 750 et 6 000 €/m².

Chiffre d'affaires

Honfleur est une commune française située dans le département du Calvados, en région Normandie. Ville portuaire, elle est située sur la rive sud de l'estuaire de la Seine, en face du Havre, tout près du débouché du pont de Normandie.
Elle appartient à l'unité urbaine de Honfleur, une agglomération interdépartementale regroupant douze communes19 et 21 301 habitants en 2019, dont elle est ville-centre.

L'immeuble, sujet de l'opération, est situé à 200 mètres à pied du vieux bassin et de ses terrasses animées, par la rue de la République (au pied de l'immeuble). Le dernier étage dispose, plus-value indéniable, d'une vue imprenable sur la baie de Seine et le pont de Normandie.

De façon générale, le parc de logement est caractérisé par des logements de grandes tailles (même si Honfleur bénéficie d'un meilleur équilibre et répartition que les communes voisines). Il en résulte des difficultés pour les jeunes familles et petits ménages à se loger, tendance qui s'est accrue avec la baisse de la taille des ménages. La conséquence de ce phénomène de desserrement est l’accroissement de la demande de logements, même à effectif de population stable ou décroissant.

Le projet propose des surfaces comprises entre 50 et 75 m², situées en plein triangle d'or et à deux pas du bassin, qui répondent parfaitement à la demande exprimée sur la commune.