L'opérateur Solar Promotion nous sollicite pour le financement d'une opération de promotion, sur la commune de Montreuil (93100).

Le programme :

Le projet, qui développe une surface habitable (SHAB) totale de 482 m², vise la création d'un bâtiment collectif R+4, constitué de 7 logements; 1 atelier/bureau sans sous-sol, ainsi qu'une maison unifamiliale avec cave sur cour.
Compte tenu de la dimension du projet, celui-ci ne fait pas l'objet d'une partie sociale.

Le Chiffre d'Affaires visé s'élève à 4 000 K€ TTC, pour un prix de revient de 3 212 K€ TTC.

Le coût de construction est estimé à 1850 €/m², nous avons néanmoins modélisé l'impact qu'aurait une hausse de ces coûts sur la marge :

Autorisation administrative & commercialisation :

Un Permis de Construire a été obtenu et purgé de tout recours le 15 mars. Concernant la commercialisation, celle-ci vient de commencer : l'objet du financement consiste donc à financer l'acquisition du foncier ainsi que les premiers frais, en attendant l'avancement de la commercialisation, la signature de la GFA et le démarrage des travaux.

Financement & débouclage :
Le financement s'élève donc à 1 300 000 euros, néanmoins nous pourrons libérer les fonds dès lors qu'un palier de 750 000 euros (montant nécessaire à l'acquisition du foncier) sera franchi.

L'opérateur privilégie une vente à la découpe, afin de maximiser la marge de l'opération : néanmoins des offres ont déjà été reçues pour une vente en bloc, ce qui témoigne de l'intérêt d'investisseurs pour le projet.

Selon nos recherches, les appartements dans cette zone affichent une fourchette de prix entre 7000 et 8500 €/m². Les prix proposés par l'opérateur sont dans la moyenne haute de cette fourchette, avec un prix moyen de 8300 €/m² (cf. Grille de commercialisation).

Montreuil, commune de l’Établissement Public Territorial Est Ensemble Grand Paris, se situe en limite de Paris et au croisement de trois départements : Paris, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis, dont elle fait partie.
Étendue sur un territoire de 891 hectares, la commune est limitrophe de Paris, Saint-Mandé, Vincennes, Fontenay-sous-Bois, Rosny-sous-Bois, Noisy-le-Sec, Romainville et Bagnolet. Située à mi-chemin entre les deux aéroports internationaux de l’Île-de-France (Charles de Gaulles-Roissy et Orly) et à proximité des grands pôles régionaux de l’Est Francilien (Val d’Europe, Roissy et Bobigny), Montreuil bénéficie ainsi d’une situation privilégiée qui participe à l’attractivité du territoire communal.

Montreuil est également encadrée par un réseau routier régional : à l’ouest le boulevard périphérique, à l’est l’autoroute A86, au nord l’autoroute A3 et au sud l’autoroute A4. Ce réseau assure une bonne liaison avec les différents pôles régionaux de l’Est Francilien.
En outre, Montreuil dispose d’une bonne connexion en transports en commun, grâce à la ligne 9 du métro qui dessert le cœur de Montreuil et permet de relier la commune à Paris. De plus, Montreuil est bordée au sud par la ligne A du RER qui permet de rejoindre les pôles économiques tels que Paris, La Défense, Noisy-le-Grand et Val d’Europe.

Source : PLU