L'opérateur Property Partners nous sollicite pour l'acquisition d'un ensemble immobilier à Montreuil, cadastré section M n°178, pour un projet de rénovation.

L'actif

L'ensemble immobilier est constitué des éléments suivants :

• Une maison individuelle élevée sur terre-plein d'un rez-de-chaussée, d'une surface de 80 m², actuellement murée
• Un atelier, de 58 m², actuellement occupé par un locataire
• 23 boxes
   

Des travaux de rénovation sont prévus pour la maison ainsi que pour les boxes. Ces derniers vont faire l'objet d'amélioration des portes, de mise à jour pour l'électricité, d'installation de bornes de recharge "Zeborne" ainsi que de travaux de finitions. Pour la maison individuelle, la remise en état est chiffrée à 1500 € HT/m².

Concernant l'atelier, l'opérateur envisage plusieurs scénarios :

1. Revente en l'état, avec le locataire actuel
2. Vente au locataire actuel
3. Éviction du locataire, location au loyer de marché et revente à un investisseur

Des discussions sont en cours avec le locataire afin d'éclaircir la stratégie à suivre. Pour le moment, le premier scénario est le plus probable.

Le marché

La commune de Montreuil affiche un prix au m² moyen, pour des maisons, à 6 000 €/m². Néanmoins, les différents quartiers présentent de fortes disparités, qui se matérialisent par des prix sensiblement plus élevés à l'est de la commune.

Ainsi, l'analyse des prix pour des maisons à proximité de l'actif fait apparaître une fourchette de prix/m² comprise entre 3 700 et 6 000 €/m², avec une moyenne à 5 000 €/m².
L'opérateur propose la maison rénovée au prix de 5 750 €/m², soit dans le haut de la fourchette identifiée.

Concernant les boxes, les travaux de rénovations apportés à ces derniers permettent un rendement locatif plus important : 42 000 €/an (avec l'atelier) contre 32 000 €/an actuellement selon l'opérateur.

Chiffre d'affaires :

Montreuil est située dans l'Est parisien, au croisement de trois départements (Paris, le Val-de-Marne et la Seine-Saint-Denis). La commune bénéficie d'un emplacement privilégié, avec sa proximité aux 2 aéroports internationaux et de l'île-de-France (Charles de Gaulles-Roissy et Orly) et des grands pôles régionaux de l’Est Francilien (Val d’Europe, Roissy et Bobigny).

Montreuil dispose d'un très bon réseau routier, avec à l’ouest, le boulevard périphérique, à l’est l’autoroute A86, au nord l’autoroute A3 et au sud l’autoroute A4. La desserte en transport en commun est également très bonne avec le ligne 9 (qui dessert le cœur de Montreuil et permet de relier la commune à Paris) et le RER A (qui permet de rejoindre les pôles économiques tels que Paris, La Défense, Noisy-le-Grand et Val d’Europe).

L'actif étudié se situe dans le quartier "Ramenas - Léo Lagrange", au nord de Montreuil. Le projet de l'opérateur est cohérent avec les besoins du quartier, caractérisé par le parc de maison individuelle le plus important de la commune (28% vs 14% à l'échelle communale) mais aussi par une plus faible accessibilité aux transports en commun, qui se traduit par une part modale de la voiture plus conséquente et donc un besoin d'emplacement de stationnement important.

Source : PLU