Portefeuille locaux commerciaux 2021

Acquisition d'un portefeuille de murs commerciaux

Le projet en détail

L'opération consiste en l'acquisition d'un portefeuille diversifié de 25 locaux commerciaux d'entrée de ville de préfecture et de sous-préfecture, loués à 93%. Le porteur de projet a obtenu un financement en crédit-bail et recherche un complément de fonds propres.

Le portefeuille se caractérise par une excellente diversification du risque locatif  de par la nature de l’activité des preneurs. Il se distingue également par un  niveau de rendement élevé et des valeurs locatives défensives.

Les loyers générés permettent de régler un coupon annuel et d'envisager un remboursement en 24 mois.

Ville Surface TO Loyer Enseigne
02100 Saint Quentin 460 100% 25 087 Vente prix d'usine
02200 Soissons 1 200 50% 62 037 Bricolage & aménagement maison / Enseigne Cuisine
02200 Soissons 1 200 100% 89 115 Vente prix d'usine
03000 Moulins 1 350 100% 90 090 Fourniture, mobilier & informatique de Bureau / Enseigne Peinture Papier Peint 
03100 Montlucon 835 100% 35 000 Centre Social et Solidaire
05000 Gap 425 100% 38 204 Cave Bar à Bière Degustation Evenement
10410 Saint Parres aux tertres 626 100% 62 339 Fourniture, mobilier & informatique de Bureau
10410 Saint Parres aux tertres 1 063 100% 80 583 Canapé Cuir & Tissus / Lits et Matelas 
10410 Saint Parres aux tertres 1 021 100% 55 235 Cuisine 
10410 Saint Parres aux tertres 490 100% 46 882 Literie & Matelas
59431 Nieppe 1 100 100% 72 158 Canapé & Mobilier
61250 Conde Sur Sarthe 1 200 100% 46 351 Aménagement de la maison
62000 Arras 1 726 61% 103 390 Jour de fête ex 4 Murs (Enseigne - Bricolage & aménagement
62000 Arras 1 540 100% 169 400 Alimentaire - Supermarché 
71300 Montceaux les Mines 399 100% 12 279 Matériel Médical
77100 Mareuil les Meaux 1 847 100% 86 640 Dépôt vente - Prix d'usine / Escape Game Divertissement
77100 Mareuil les Meaux 468 100% 24 000 Vente prix d'usine 
89100 Sens 1 490 100% 95 539 Cave Bar à Bière Degustation Evenement / Lit & Matelas
  18 440 93% 1 194 329  

Les principales enseignes locataires sont les suivantes:

        

D'après les rapports d'expertise de la banque, le portefeuille envisagé est valorisé 16,9m€.
Le travail d'asset management déjà commencé permet d'envisager une amélioration du taux d'occupation et donc les loyers, dans le courant de l'année 2021.
Forces : 

  • Rendement locatif attractif : + 8% net ;
  • Portefeuille Diversifiée : 24 locataires dont Carrefour, et des franchises leader et autres activités, potentiel de valorisation des loyers et potentiels fonciers, emplacement historique en entrée de ville, actifs simples à entretenir ;
  • Positionnement économique : loyer faible qui permet une forte résilience et une multi-activité ;
  • Format multi-usage et toujours moderne : surface de plain-pied de 200m² à 1 500m² avec parkings qui permet d’accueillir tous types d’activité. 
  • Concentration sur 6 destinations : + 80% des loyers

Faiblesses : 

  • Age moyen des constructions est de 30 ans, mais entretien régulier, mise en sécurité toiture-terrasse. 
  • Concurrence par des nouvelles zones et de nouveaux produits neufs mais l’emplacement historique reste à terme souvent le meilleur en termes de localisation et de prix 
  • Concurrence par internet mais bonne résistance du portefeuille à cause de l’accessibilité Parking, Click n Collect, Drive qui permet une bonne logistique urbaine pour les clients. 
  • Agglomération de taille moyenne, Préfecture / sous-préfecture, ville stable bénéficiant d’une bonne qualité de vie. La ville de Meaux est en forte croissance démographique.

Saint Quentin

Un bâtiment commercial de génération ancienne, présentant un état visuel quelconque.

Situation générale contrastée, au sein d'une des principales agglomérations du département mais pénalisée par une érosion démographique continue et un taux de chômage élevé. Situation particulière secondaire, dans la ZAC du Salicamp, subissant la concurrence de la zone du Fayet, plus dynamique.

Soissons

Actif 1: Un bâtiment commercial de génération ancienne, présentant quelques désordres en façade (bris d’ardoises, impacts sur le bardage), mais qui demeure en état correct.

Actif 2: Un bâtiment commercial de génération ancienne, présentant quelques désordres en façade (enseigne du preneur dégradée, impacts sur le bardage), mais qui demeure en état correct. Accès décalé en façade latérale par rapport à la rue principale, Jacques Brel. Parking généreusement proportionné.

Implantation dans une portion dynamique de la zone de l'Archer, principale zone commerciale périphérique de SOISSONS. Facilités d'accès et de parking.

Moulins

Ensemble immobilier datant des années 90 constitué de deux cellules commerciales offrant des prestations usuelles parfaitement adaptées à l'usage des preneurs.

Situation favorable pour un bâtiment commercial au sein de la zone commerciale Carrefour Moulins. Situation particulière à nuancer, implantation en second rang par rapport.

Montluçon

Bâtiment commercial de génération ancienne, mais qui demeure en état correct et bénéficiant d'un beau linéaire de vitrine. Local offrant des prestations intérieures en bon état et parfaitement adaptées à l'usage du preneur. Installation récemment de la climatisation.

Local commercial implanté dans la zone commerciale Saint-Jacques de Montluçon, à proximité de Decathlon et But. Situation particulière à nuancer car situé en entrée de la zone et en retrait du cœur commercial de la zone (centre commercial et locomotives non alimentaires).

Gap

Situation générale plutôt favorable au sein de la principale zone d'activités commerciales de Gap, à proximité de la N94, mais d'un emplacement particulier en bordure de zone, avec une visibilité commerciale réduite et en retrait des meilleurs emplacements.

Au sein d'un immeuble commercial de conception classique en zone périphérique, un local de 425 m2 apparaissant en bon état général, abritant un locataire spécialisé dans la vente de bières.

Saint Parres aux Tertres

Actif 1: une situation correcte dans une zone attractive de l'agglomération troyenne, le long de la D619, face à Jardiland. Implantation particulière toutefois en retrait du cœur de la zone.

Actif 2: un bâtiment commercial de conception courante, occupé par Cuir Center depuis plus de 20 ans.

Actif 3: un beau local commercial rectangulaire occupé par les Cuisines Schmidt de longue date.

Actif 4: une petite surface commerciale en très bon état intérieur, avec les équipements usuels.

Une situation très satisfaisante au cœur d'une zone attractive de l'agglomération troyenne.

Nieppe

Cellule commerciale offrant une configuration rationnelle et des prestations usuelles parfaitement adaptées au preneur.

Situation générale satisfaisante au sein d'un petit parc commercial en bordure d'autoroute. Situation particulière nuancée car emplacement visible depuis l'autoroute, mais pénalisé par un accès compliqué et une situation en fond de zone, à l'écart de la locomotive alimentaire "Hyper U".
De plus, cette zone souffre de la concurrence croissante de la zone commerciale périurbaine de Bailleul, beaucoup plus active et accueillant de nombreuses enseignes nationales.

Conde sur Sarthe

Un bâtiment commercial de génération ancienne, mais qui demeure en état correct. Surface divisible en deux lots distincts moyennant travaux.

Implantation dans une des deux principales zones commerciales de l'agglomération alençonnaise, mais en déport de l'hypermarché Carrefour et des principaux retailers. L'implantation particulière, dans un secteur à dominante d'enseignes locales, est secondaire.

Arras

Ensemble immobilier datant des années 90 constitué de deux cellules commerciales offrant des prestations usuelles. La façade de l'enseigne "Jour de Fête" a été refaite récemment. Le bardage de la cellule vacante présente quelques désordres en façade (impacts sur le bardage).

Situation favorable pour un bâtiment commercial au sein de la principale zone commerciale périphérique d'Arras. Implantation particulière à nuancer car en second rang par rapport à la D256, axe structurant. Une seule cellule est visible depuis cet axe.

Montceau les Mines

Un bâtiment commercial de génération ancienne, mais qui demeure en état correct.

Situation générale moyenne, dans une petite ville minière et industrielle en déclin démographique (tant pour la commune que pour la communauté urbaine), à l'écart des grands centres urbains et dont le taux de chômage se place légèrement au-dessus de la moyenne nationale. Situation particulière correcte, aisée d'accès, et proche de quelques enseignes nationales mais à l'écart de la locomotive alimentaire.

Mareuil les Meaux

Actif 1: un bâtiment commercial divisé en deux cellules à l'état inégal (au moins extérieurement), la plus grande cellule occupée historiquement par une enseigne de dépôt-vente.

Actif 2 : un petit local commercial de type boite commerciale dépendant d'un plus grand bâtiment. Etat intérieur supposé courant (fermeture des lieux pour travaux).

Une situation moyenne sur un plan strictement commercial, dans une partie de zone peu attractive et à dominante d'activités.

Sens

Deux cellules commerciales bien aménagées et équipées, au sein d'un ensemble de conception courante. 2 locataires en place assez récemment (2018).

Une situation adaptée pour des entrepôts commerciaux, le long d'un axe très fréquenté (trafic auto soutenu), tout près de Conforama (en face), dans un secteur assez hétérogène mêlant diverses activités.

D'autres enseignes du portefeuille:

   

Montant à collecter
1 000 000€
Investissement minimum
100€
Frais pour les investisseurs
0€
Actifs
Commerces
Durée de financement
Localisation
Etat du projet
En collecte
Collecte
90600€
* Risque de perte en capital et d'illiquidité

La ville

Le portefeuille est diffus, les actifs sont implantés dans 12 villes de France:

Soissons

Département de l'Aisne en région Hauts-de-France, sous-préfecture de 28.500 habitants située à 32 km au sud-ouest de LAON par la RN2 et à une centaine de kilomètres au nord de PARIS. La desserte autoroutière est médiocre, sans accès direct aux autoroutes de la région. Gare SNCF, avec trains régionaux sur la ligne Paris-Laon. Les entreprises les plus importantes de la ville ont fermé au début des années 2000. Le développement économique se tourne désormais autour du secteur tertiaire. Soissons fait partie des villes d'art et d'histoire, grâce à ses nombreux monuments historiques.
Le centre-ville est relativement dynamique malgré la concurrence des zones périphériques commerciales implantées au sud du territoire.

Sens

Sens, en région Bourgogne-Franche-Comté, chef-lieu d'arrondissement, 100 km au sud-est de Paris, dans le département de l'Yonne, comptant 26.586 habitants au dernier recensement de 2018 (+5,72 % par rapport à 2011). 2ème pôle du département derrière Auxerre, au sein d'une agglomération de 37.810 habitants et dépendant de la Communauté d'agglomération du Grand Sénonais (27 communes et 58.700 habitants).
Bonne desserte vers Auxerre, Paris et Troyes grâce à la proximité des autoroutes A19, A5 et A6.

Mareuil les Meaux

Mareuil-lès-Meaux, petite commune de 3.155 habitants, située dans le département de Seine-et-Marne en région Île-de-France, dépendant de Communauté d'agglomération du Pays de Meaux qui regroupe 26 communes et près de 105.000 habitants (croissance démographique du secteur). Ville jouxtant le canal de Chalifert, à 5 km au sud de Meaux. Paris est à une cinquantaine de kilomètres. Elle comprend une zone d'activités dénommée La Hayette / Haute Borne, située le long de la D360, qui s'est développée en plusieurs
temps, de nature mixte (commerce, artisanat, activités industrielles, logistique) avec pour locomotives un centre E. Leclerc, un Bricorama ou encore Lapeyre. Partie sud plus récente. Centre de distribution postale, CERP Rouen (laboratoire pharmaceutique) et clinique privée

(St Faron) au sein de la zone. Nombreuses concessions automobiles. Cette zone constitue, avec la zone commerciale de Nanteuil-les-Meaux (avec Conforama notamment), de l'autre côté de la D360, un important pôle commercial à l'entrée sud de Meaux. La diversité de 
l'offre commerciale font de ces 2 zones un pôle dynamique localement.

Moulins

Moulins (03000), commune de 19.563 habitants située dans le département de l'Allier et faisant partie de la Communauté d'agglomération Moulins Communauté regroupant 44 communes pour environ 65.000 habitants.

Saint Parres aux Tertres

Saint-Parres-Aux-Tertres (Aube), petite commune de 3.136 habitants en périphérie immédiate de TROYES, dépendant de la communauté d'agglomération dénommée Troyes Champagne Métropole regroupant 81 communes pour une population totale de 170.000 habitants environ. Elle est desservie par la rocade Est et l'autoroute A26 en relation avec l'A5.

Saint-Quentin

Saint-Quentin, sous-préfecture du département de l’Aisne d’environ 55.000 habitants. Population en baisse régulière depuis le milieu des années 1970. Zone de chalandise de l’agglomération estimée à 180.000 habitants.
La ville se situe à 85 Km à l’est d’Amiens, 110 Km au sud de Lille, et 150 Km au nord de Paris.
Bonne qualité de desserte routière avec les RN29 et RN44, et la présence des autoroutes A26 (Reims/Arras/Lille/Calais) et A29 (Saint-Quentin/Amiens).
Équipement commercial de centre-ville complet mais souffrant de la concurrence croissante de la zone commerciale périphérique du Fayet (à l’entrée Nord-Ouest de l’agglomération, locomotive Auchan).

Nieppe

Nieppe, commune de 7.479 habitants située dans le département du Nord et faisant partie de la Communauté de communes de Flandres intérieure regroupant 50 communes pour environ 102.000 habitants. Elle est située à 20 km de Lille et à 5 km d'Armentières.
Elle accueille sur son territoire la ZAC Les Portes de Flandres, articulée autour de la locomotive Hyper U. Présence également de locaux d'activités au sein de cette zone.

Arras

Arras (Pas-de-Calais), commune de 41.555 habitants au dernier recensement au sein d'une agglomération de 107.608 habitants (2018).
Au niveau économique, Arras est essentiellement une ville administrative au sein d’une région agricole souffrant d’un chômage maintenant maîtrisé suite à la mise en place d’une politique volontariste qui s’est manifestée par une progression de l’emploi salarié, notamment dans le secteur du transport/logistique et de l’agroalimentaire. Les zones d’activités d’Artoipole au Sud-Est et des Bonnettes au Nord-Ouest témoignent de ce développement. Arras est aussi un pôle universitaire (Université d’Artois).
L'activité commerciale de centre-ville regroupe un peu plus de 500 commerçants principalement répartis le long des rues Saint-Aubert, Ernestale, Gambetta, et Désiré Delansorne. Elle accueille également en périphérie la zone commerciale Auchan.

Montceaux les Mines

Montceaux-les-Mines (Saône-et-Loire), commune intégrée à la communauté urbaine Le Creusot-Montceau (34 communes pour 93.000 habitants, en baisse de 18 % depuis 1975), située à 114 km au sud-ouest de Dijon, 45 km à l’ouest de Chalon-sur-Saône et 130 km au nord-ouest de Lyon. La population communale est de 18.700 habitants, en baisse constante depuis les années 1970 (-33% entre 1975 et 2015). Montceau-les-Mines est une ville industrielle qui a été frappée tout au long du 20ème siècle par la fermeture des mines de charbon.
En commercialité périphérique, on dénombre deux zones : la ZI des Alouettes portée par son hyper E.Leclerc et qui connaît un bon dynamisme (59 emplacements, 6,8 % de vacance), et la ZA du Bois Verne (60 emplacements, 13,3 % de vacance).

Gap

Gap, chef-lieu du département des Hautes-Alpes, situé à l’Ouest du département, à 180 kilomètres au Nord-Est de Marseille, à 150 kilomètres au Nord-Est d’Aix-en-Provence et à 100 kilomètres au Sud-Est de Grenoble, d’une population de 40.559 habitants au dernier recensement de 2018, stable depuis une dizaine d'années (agglomération de 63.500 habitants environ).

Conde sur Sarthe

Conde-Sur-Sarthe, département Orne, commune résidentielle située à 5 km à l'ouest d'Alençon et 58 Km au Nord du Mans.
Elle intègre la communauté urbaine d'Alençon qui compte 56.500 habitants environ.
Outre le centre-ville d'Alençon, la commercialité locale s'organise en trois pôles périphériques, avec au Nord-Est de la ville préfecture le petit parc d'activités du Londeau, au Sud, la ZAC du Petit Coudray portée par un E.Leclerc et un Décathlon, et à l'ouest la ZA du
Hertré, la ZAC de la Boissière et les Portes de Bretagne, formant un ensemble autour d'un hypermarché Carrefour et sa galerie commerciale.

Montluçon

Montluçon, commune de 34.938 habitants (2018) située dans le département de l'Allier (03) et faisant partie de la Communauté d'agglomération Montluçon Communauté regroupant 21 communes pour environ 62.000 habitants.
Evolution démographique en baisse depuis une cinquantaine d'années.
Les biens sont situés au sein de la zone commerciale Saint-Jacques. Le local sous examen est implanté à l'est de la zone commerciale,
le long de la rue Albert Einstein, en retrait du centre commercial Carrefour et à proximité des enseignes Lapeyre, But, Decathlon.
Accessibilité routière par les routes départementales D 943 et D 2144.

Les risques

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Le financement

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Conditions de succès

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Le planning

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Bilan promotion

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Le promoteur

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Structuration

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