L’opérateur Property Partner nous sollicite pour le refinancement de l’acquisition d’un local à usage commercial, situé à Viroflay.

L'Actif :

Il s'agit d'un lot commercial, brut de béton, situé au RDC d'un immeuble de standing livré en 2021. La surface totale est de 145 m², à laquelle il faut ajouter 2 terrasses et jardins de 127 m².

L'opérateur prévoit une enveloppe de 87 000 euros (soit 600€/m²) afin d'accompagner le client locataire lors de son installation. Aucune autorisation n'est nécessaire pour ces travaux d'aménagement.

Le marché :

Selon nos recherches, pour des actifs similaires situés à Viroflay et ses alentours, les loyers HT-HC s'élèvent en moyenne à 240€/m²/an avec une fourchette allant de 180 à 360€/mois/m². À ce jour, l'actif fait l'objet d'un engagement de location avec la société "123 mon école", signé en novembre, pour un loyer annuel HT-HC de 52 500 euros (4 375€ HT-HC/mois ou 362€/m²/an, dans la fourchette haute des loyers constatés).

Pour valoriser le prix de sortie de l'actif, un taux de capitalisation de 5% a été retenu : la valorisation s'élève ainsi à 1 050 000 euros, soit 7 241 €/m². Notre étude de marché sur des comparables nous permet d'établir une fourchette de prix comprise entre 4 500 et 7 000 €/m².

Il s'agit du scénario retenu pour la commercialisation de cet actif. Néanmoins, celui-ci étant loué mais le locataire n'étant pas encore en place, l'opérateur peut également vendre l'actif en l'état où bien réaliser une transformation en habitation.

Chiffre d'affaires :

Viroflay est une commune française située dans le département des Yvelines en région Île-de-France, à la limite du département des Hauts-de-Seine.

Son territoire est sur le canton de Versailles-2. Avec dix-sept communes de la banlieue ouest, Viroflay appartient à la communauté d'agglomération Versailles Grand Parc.