Le Patio de l'Olivier

Le projet

Monsieur Thierry Foubert nous sollicite pour le financement d’une opération immobilière consistant au développement d’une résidence située dans une rue calme et résidentielle du centre de Fouras (17).

La résidence “Le Patio de l’Olivier” comprend 7 appartements (du T1 bis au T4) édifiés sur 3 niveaux (RDC + 1 étage + combles). Notons que la résidence ne dispose pas de places de stationnement, mais offre un accès facile à des parkings situés à proximité. De plus, des caves sont disponibles en option.

Un Permis de Construire a été déposé fin mai 2023, obtenu en septembre 2023 et purgé de tout recours depuis décembre 2023.
La livraison est prévue pour le T4 2025.

L’opérateur a obtenu un accord de principe pour la GFA & DO.

La commercialisation est de 56% en chiffre d'affaires et de 67% en prenant en compte une option.

Description du bien :

L’ensemble immobilier, sis 30 rue Aristide Briand à Fouras, comprend une maison de plain-pied avec jardin sur une parcelle de 374 m².

• Références cadastrales : section AK, numéro 102
• Surface totale : 03 ares 74 centiares (374 m²)

L’opération consiste en :

• La démolition de la maison existante
• La construction d’une résidence constituée de 7 appartements (du T2 au T3) avec sous-sol (caves)
• La revente en VEFA de ces 7 appartements

Le déroulement :

L’acquisition de la maison est prévue pour fin février 2024. Les travaux de démolition commenceront en juin prochain. Le promoteur vise un hors d’eau / hors d’air en avril 2025 et une remise des clés en octobre 2025. Le plan de trésorerie prévisionnel indique une possibilité de remboursement anticipé de l’emprunt obligataire début 2025 après l’achèvement du plancher 1er étage dès lors que tous les lots sont commercialisés.

Ce planning a été conçu sur la base des entretiens menés avec l’opérateur. Il est attendu, non garanti.

Risques identifiés et points forts

Risques identifiés :

• Risques administratifs
  Le permis de construire a été accordé et purgé du recours des tiers.
• Risques techniques
  Un risque technique existe, lié aux aléas classiques d’un chantier : intempéries, retards, … Néanmoins, si le chantier se prolongeait au-delà de la durée attendue, il est prévu dans le contrat d’émission obligataire une prorogation de ce dernier pour une période de 8 mois aux mêmes conditions de rémunération.
• Risques financiers
  Les fonds propres ainsi que les appels de fonds des lots précommercialisés couvrent 93% du prix de revient TTC (hors frais de gestion et de commercialisation versés au groupe). Et 107% du prix de revient TTC si l’option sur le T2 du RDC se confirme.
  Le taux de marge opérationnelle prévisionnelle avant paiement des intérêts aux obligataires ressort à plus de 12% du chiffre d’affaires. Cette marge équivaut à plus de 4 fois les intérêts dus sur 12 mois.
• Risques commerciaux
  4 appartements sur 7 sont précommercialisés et 1 appartement est sous option. Il reste 2 appartements disponibles à la vente : 1 T2 au rez-de-chaussée et un T3 en R+2.

Points forts :

• Un bon rythme de commercialisation
  Les 4 réservations et l’option ont été obtenues en l’espace de 6 mois, ce qui constitue un bon rythme de commercialisation dans une période peu propice (fin d’année). De plus, cette pré-commercialisation est solide car sur les 4 lots vendus, 3 le sont sans condition suspensive de financement.
• Un programme à taille humaine avec de belles prestations
  Ce programme à taille humaine correspond aux opérations que Thierry Foubert aime et sait réaliser. Il s’agit de sa troisième opération à Fouras en l’espace de 2 ans. Les 2 précédentes opérations, similaires par leur taille, ont été des succès. M Foubert connaît ce marché et les attentes des acheteurs.
• Un promoteur expérimenté, engagée dans le projet
  Thierry Foubert dispose d’un réseau local de prestataires dont il a pu vérifier la fiabilité au cours de ses nombreuses précédentes opérations. Il dirige également une agence immobilière à La Rochelle qui commercialise ses programmes et quelques-uns de ses confrères.
• Une garantie à première demande et une fiducie sûreté
  Quelle que soit la performance de l’opération, le remboursement de l’emprunt obligataire et le versement des intérêts dus sont garantis par TFI EURL. Un contrat de fiducie-sûreté vient par ailleurs sécuriser l’emprunt obligataire.