Portefeuille locaux commerciaux 2021

Le projet

L'opération consiste en l'acquisition d'un portefeuille diversifié de 25 locaux commerciaux d'entrée de ville de préfecture et de sous-préfecture, loués à 93%. Le porteur de projet a obtenu un financement en crédit-bail et recherche un complément de fonds propres.

Le portefeuille se caractérise par une excellente diversification du risque locatif  de par la nature de l’activité des preneurs. Il se distingue également par un  niveau de rendement élevé et des valeurs locatives défensives.

Les loyers générés permettent de régler un coupon annuel et d'envisager un remboursement en 24 mois.

Les principales enseignes locataires sont les suivantes:

D'après les rapports d'expertise de la banque, le portefeuille envisagé est valorisé 16,9m€.
Le travail d'asset management déjà commencé permet d'envisager une amélioration du taux d'occupation et donc les loyers, dans le courant de l'année 2021.
Forces : 

• Rendement locatif attractif : + 8% net ;
• Portefeuille Diversifiée : 24 locataires dont Carrefour, et des franchises leader et autres activités, potentiel de valorisation des loyers et potentiels fonciers, emplacement historique en entrée de ville, actifs simples à entretenir ;
• Positionnement économique : loyer faible qui permet une forte résilience et une multi-activité ;
• Format multi-usage et toujours moderne : surface de plain-pied de 200m² à 1 500m² avec parkings qui permet d’accueillir tous types d’activité. 
• Concentration sur 6 destinations : + 80% des loyers

Faiblesses : 

• Age moyen des constructions est de 30 ans, mais entretien régulier, mise en sécurité toiture-terrasse. 
• Concurrence par des nouvelles zones et de nouveaux produits neufs mais l’emplacement historique reste à terme souvent le meilleur en termes de localisation et de prix 
• Concurrence par internet mais bonne résistance du portefeuille à cause de l’accessibilité Parking, Click n Collect, Drive qui permet une bonne logistique urbaine pour les clients. 
• Agglomération de taille moyenne, Préfecture / sous-préfecture, ville stable bénéficiant d’une bonne qualité de vie. La ville de Meaux est en forte croissance démographique.

Saint Quentin

Un bâtiment commercial de génération ancienne, présentant un état visuel quelconque.

Situation générale contrastée, au sein d'une des principales agglomérations du département mais pénalisée par une érosion démographique continue et un taux de chômage élevé. Situation particulière secondaire, dans la ZAC du Salicamp, subissant la concurrence de la zone du Fayet, plus dynamique.

Soissons

Actif 1: Un bâtiment commercial de génération ancienne, présentant quelques désordres en façade (bris d’ardoises, impacts sur le bardage), mais qui demeure en état correct.

Actif 2: Un bâtiment commercial de génération ancienne, présentant quelques désordres en façade (enseigne du preneur dégradée, impacts sur le bardage), mais qui demeure en état correct. Accès décalé en façade latérale par rapport à la rue principale, Jacques Brel. Parking généreusement proportionné.

Implantation dans une portion dynamique de la zone de l'Archer, principale zone commerciale périphérique de SOISSONS. Facilités d'accès et de parking.

Moulins

Ensemble immobilier datant des années 90 constitué de deux cellules commerciales offrant des prestations usuelles parfaitement adaptées à l'usage des preneurs.

Situation favorable pour un bâtiment commercial au sein de la zone commerciale Carrefour Moulins. Situation particulière à nuancer, implantation en second rang par rapport.

Montluçon

Bâtiment commercial de génération ancienne, mais qui demeure en état correct et bénéficiant d'un beau linéaire de vitrine. Local offrant des prestations intérieures en bon état et parfaitement adaptées à l'usage du preneur. Installation récemment de la climatisation.

Local commercial implanté dans la zone commerciale Saint-Jacques de Montluçon, à proximité de Decathlon et But. Situation particulière à nuancer car situé en entrée de la zone et en retrait du cœur commercial de la zone (centre commercial et locomotives non alimentaires).

Gap

Situation générale plutôt favorable au sein de la principale zone d'activités commerciales de Gap, à proximité de la N94, mais d'un emplacement particulier en bordure de zone, avec une visibilité commerciale réduite et en retrait des meilleurs emplacements.

Au sein d'un immeuble commercial de conception classique en zone périphérique, un local de 425 m2 apparaissant en bon état général, abritant un locataire spécialisé dans la vente de bières.

Saint Parres aux Tertres

Actif 1: une situation correcte dans une zone attractive de l'agglomération troyenne, le long de la D619, face à Jardiland. Implantation particulière toutefois en retrait du cœur de la zone.

Actif 2: un bâtiment commercial de conception courante, occupé par Cuir Center depuis plus de 20 ans.

Actif 3: un beau local commercial rectangulaire occupé par les Cuisines Schmidt de longue date.

Actif 4: une petite surface commerciale en très bon état intérieur, avec les équipements usuels.

Une situation très satisfaisante au cœur d'une zone attractive de l'agglomération troyenne.

Nieppe

Cellule commerciale offrant une configuration rationnelle et des prestations usuelles parfaitement adaptées au preneur.

Situation générale satisfaisante au sein d'un petit parc commercial en bordure d'autoroute. Situation particulière nuancée car emplacement visible depuis l'autoroute, mais pénalisé par un accès compliqué et une situation en fond de zone, à l'écart de la locomotive alimentaire "Hyper U".
De plus, cette zone souffre de la concurrence croissante de la zone commerciale périurbaine de Bailleul, beaucoup plus active et accueillant de nombreuses enseignes nationales.

Conde sur Sarthe

Un bâtiment commercial de génération ancienne, mais qui demeure en état correct. Surface divisible en deux lots distincts moyennant travaux.

Implantation dans une des deux principales zones commerciales de l'agglomération alençonnaise, mais en déport de l'hypermarché Carrefour et des principaux retailers. L'implantation particulière, dans un secteur à dominante d'enseignes locales, est secondaire.

Arras

Ensemble immobilier datant des années 90 constitué de deux cellules commerciales offrant des prestations usuelles. La façade de l'enseigne "Jour de Fête" a été refaite récemment. Le bardage de la cellule vacante présente quelques désordres en façade (impacts sur le bardage).

Situation favorable pour un bâtiment commercial au sein de la principale zone commerciale périphérique d'Arras. Implantation particulière à nuancer car en second rang par rapport à la D256, axe structurant. Une seule cellule est visible depuis cet axe.

Montceau les Mines

Un bâtiment commercial de génération ancienne, mais qui demeure en état correct.

Situation générale moyenne, dans une petite ville minière et industrielle en déclin démographique (tant pour la commune que pour la communauté urbaine), à l'écart des grands centres urbains et dont le taux de chômage se place légèrement au-dessus de la moyenne nationale. Situation particulière correcte, aisée d'accès, et proche de quelques enseignes nationales mais à l'écart de la locomotive alimentaire.

Mareuil les Meaux

Actif 1: un bâtiment commercial divisé en deux cellules à l'état inégal (au moins extérieurement), la plus grande cellule occupée historiquement par une enseigne de dépôt-vente.

Actif 2 : un petit local commercial de type boite commerciale dépendant d'un plus grand bâtiment. Etat intérieur supposé courant (fermeture des lieux pour travaux).

Une situation moyenne sur un plan strictement commercial, dans une partie de zone peu attractive et à dominante d'activités.

Sens

Deux cellules commerciales bien aménagées et équipées, au sein d'un ensemble de conception courante. 2 locataires en place assez récemment (2018).

Une situation adaptée pour des entrepôts commerciaux, le long d'un axe très fréquenté (trafic auto soutenu), tout près de Conforama (en face), dans un secteur assez hétérogène mêlant diverses activités.

D'autres enseignes du portefeuille: