Le projet

Suite aux retours positifs concernant les projets de portage immobilier social et solidaire, et dans notre volonté de proposer une diversification accrue, nous sommes ravis de vous présenter aujourd'hui notre deuxième projet Solu'Pro : un portage immobilier destiné aux professionnels.

Le principe reste le même que pour les projets Solu'Up : versement d'un coupon mensuel sur la base d'un rendement annuel, et ce, sur une durée de 6 mois.
 

Le projet :

Nous avons été sollicités par Monsieur Mazerot, fondateur et PDG de l'Appart Fitness, pour le portage d'un actif de 1 319 m² (surface pondérée). Cet actif, à usage de salle de sport (enseigne commerciale « L’Appart Fitness ») est réparti sur plusieurs immeubles anciens situés aux numéros 40, 44 et 46 rue d'Alsace.

Les fermetures administratives liées à la crise COVID ont généré une hausse importante de l'endettement du Groupe AppartFitness, via notamment la mise en place d'un Prêt Garanti par l'Etat.

En 2022, le marché du fitness repart en très forte hausse après la baisse importante de l’activité suite au Covid. La croissance de l’activité du Groupe s’est confirmée, et le chiffre d’affaires du mois de septembre 2022 a été le meilleur depuis la réouverture des salles post-Covid (CA Total 2022 : 16,6 M€, soit +40% vs 2021).
De retour à l’équilibre, l’EBE progresse plus vite que le chiffre d’affaires grâce aux réductions des coûts mises en œuvre par le Management.
En revanche, le poids et le profil du service de la dette ne permettent pas de dégager un solde de trésorerie positif à court terme. C’est pourquoi, un renforcement des fonds propres et une restructuration de la dette permettant de ramener le niveau de l’endettement à un niveau soutenable.

Dans ce contexte, la famille Mazerot souhaite s’appuyer sur l’actif emblématique du groupe (financement court terme en fiducie sûreté) pour participer à cette augmentation de capital. Ce financement serait porté par la holding financière de la famille Mazerot (Mistral Capital) et garanti par les titres de la SCI familiale (SCI Les Jardins d’Alsace, qui détient l'actif étudié).
 

Conditions de financement :

Une expertise réalisée par CBRE, en date de novembre 2022, valorise le bâtiment à 4 760 000 € (cf. onglet document).
Pour notre financement, nous nous appuyons sur l'avis de valeur de notre partenaire Solustone, qui valorise l'actif (hors fonds) à 3 300 000 €. 

Nous proposons donc au propriétaire un financement en fiducie, équivalent à 30% de la valeur vénale de l'actif (3 300 000 €, soit 2 274 €/m²), permettant de dégager 1 000 000 €, de liquidité.

La durée prévue pour cette opération est de 6 mois. À la fin de cette période, l'emprunt obligataire sera remboursé selon le scénario de sortie suivant :
- Mise en place d'un refinancement plus large

Pendant toute la durée de l'opération, un coupon mensuel sera versé, calculé sur la base d'un rendement annuel de 15% : 3 mois du rendement est prépayé par le propriétaire.